作为房东，出租房带来的收入虽然让你笑开花，但一到报税季，头就大了？别担心！
今天我们就来聊一聊出租房报税时，哪些费用可以合法抵扣，以及如何通过合理的税务规划帮你省下大笔钱。
费用抵扣全攻略：线性支出 vs 资本支出
在报税时，所有出租房相关的支出主要分为两类：线性支出 和 资本支出。搞懂这两类支出后，你就能轻松理清哪些费用当年可以直接抵扣，哪些是分年摊销的。
1. 线性支出：直接抵扣！
线性支出指的是那些和日常经营维护有关的费用，这些费用可以在同一年内 全额抵扣。也就是说，当年花了，当年就能从你的租金收入中扣除，减少应纳税额。具体包括：
物业管理费：如果你有聘请物业经理或代理公司帮你管理出租房，这些管理费用都可以抵扣。
修理和维护：房屋的小修小补，比如修水管、换灯泡、补墙等日常维护的费用可以直接抵扣（注意，不包括大规模翻新或增值改造）。
保险费：房屋的保险费用，包括出租房专用保险，可以100%抵扣。
市政物业税：每年交的地税完全可以用来抵扣。
水电和其他公共服务费：如果这些费用是你作为房东支付的，而不是租客支付的，记得也要报上来。
贷款利息：这可是个大头！如果你用贷款购买出租房，贷款利息 部分是可以用来抵税的。不过记住，只有利息部分能抵扣，本金部分不能。
广告费：为了出租房屋所做的广告宣传费用，比如租房网站、广告设计费用等，都是可以抵扣的。
2. 资本支出：分年抵扣！
资本支出通常指的是那些大额的、为房屋增值或改进的支出。比如更换屋顶、大规模翻新房子、或者新增固定资产。这类支出不能一次性抵扣，而是作为资本成本，通过折旧的方式分年摊销。
建筑物改造：像翻新厨房、浴室或更换地板这样的改造，属于资本支出，需要按折旧率逐年在税表中摊销。
设备与大件物品：如果你为出租房购置了大件家具、家电（如冰箱、洗衣机等），这些同样作为资本支出，通过多年摊销来抵扣，而不是一次性全额抵扣。
资本成本的折旧使用CCA（资本成本补贴）来进行摊销。不同类别的资产折旧率不同，一般来说，房屋的建筑物部分折旧率是4%，而家具等其他物品的折旧率通常在20%左右。合理使用CCA能帮助你平衡当年的应税收入。
如何省税？实用技巧！
区分开线性支出和资本支出：不要把大修和小修混为一谈！小修小补算线性支出，可以当年抵扣；而大改造则要走资本支出分年抵扣路线。
最大化贷款利息抵扣：利用贷款购买房产，贷款利息可以抵税。确保每年报税时准确计算利息部分。
合理利用 CCA：对于资本支出，要根据不同类别合理使用折旧率。别着急一次性折旧太多，分年抵扣有时候能更好地平衡你的税务负担。
总结一下：
线 性支出（物业费、水电费、保险费等）可以直接抵扣当年的收入，帮你减少应缴税款。
资本支出（房屋改造、大件物品等）需要通过CCA折旧逐年抵扣，长远省钱。
我是 Aaron，渥太华的地产经纪！如果你对出租房报税有任何疑问，或者想了解更多出租房省钱小技巧，随时联系我！让我们一起帮你打理好房产，同时合理避税，收益最大化！
