买房投资到底赚不赚钱？光靠感觉可不行，我们得用数字说话。在房地产投资中，有三个核心指标可以帮你判断这笔投资是否值得下手：
🧮 资产回报率（CAP Rate）
💰 投资回报率（ROI）
💵 现金回报率（Cash on Cash Return）
今天，我就带大家搞懂这三种回报率怎么计算，并结合渥太华市场的实际情 况给你一把“投资放大镜”。
🔎 一、CAP Rate（资本化率 / 资产回报率）
定义：CAP Rate 衡量的是房产本身产生收益的能力。
公式：CAP Rate = 年净租金收入 ÷ 房产购买价格 × 100%
示例：你用 $600,000 买了一套出租物业，每年扣除地税、水电、管理费后，净租金为 $30,000。
CAP Rate = 30,000 ÷ 600,000 = 5%
📌 一般来说，渥太华的住宅出租物业 CAP Rate 多在 4% ~ 6%，低于这个区间说明回报较弱，高于6%属于不错的投资项目。
🔍 二、ROI（投资回报率）
定义：ROI 衡量的是你总共投进去多少钱，包括首付、税费、维修等综合成本后，拿回多少利润。
公式：ROI = 年利润（租金净收益 + 资产增值）÷ 投入总成本 × 100%
示例：你投入 $150,000 买下 $600,000 的物业，首年房价涨了 $30,000，净租金收入为 $30,000。
总收益 = $30,000（租金） + $30,000（升值） = $60,000 ROI = 60,000 ÷ 150,000 = 40%
📌 渥太华过去10年房产平均年增长率在 5~7% 左右，加上租金净回报，合理的ROI通常在 10%~25% 区间内属健康范围，当然像例子中的40%是“神盘级”存在。
💸 三、Cash on Cash Return（现金回报率）
定义：专门用来看你投入的现金，换回来多少实际现金收益（租金净收入），不考虑升值。
公式：Cash on Cash = 年净租金 ÷ 实际现金投入 × 100%
示例：你买房花了 $600,000，首付 $120,000，扣除各种成本后，净租金是 $24,000。
Cash on Cash = 24,000 ÷ 120,000 = 20%
📌 现金回报率通常 8%~12% 就已经很优秀了，尤其在贷款利率偏高的市场中，这个比率非常关键。
🏙 渥太华市场的实际情况
以2024~2025年的渥太华投资型联排（Row House）或多单元物业（Duplex/Triplex）为例：
房价区间：$500,000 ~ $800,000
租金净收入：$24,000 ~ $36,000/年（视地段与单元数 而定）
常见 CAP Rate：4.5% ~ 6%
合理 Cash on Cash：8% ~ 10%
ROI（含升值）：10% ~ 20%，取决于市场行情与持有策略
结论：在渥太华，只要你挑选的位置合理、房屋状态良好并控制运营成本，依然能获得稳定且健康的回报。尤其是多单元房产，管理稍多一点，回报可能更可观。
✅ 总结一下
指标 | 说明 | 理想区间 |
CAP Rate | 看房产本身赚不赚钱 | 4% ~ 6% |
ROI | 看你整体投进去回报多少 | 10% ~ 25% |
Cash on Cash | 看你的现金流是否健康 | 8% ~ 12% |
房产投资，不是看谁运气好，而是看谁会算账！
📌 免责声明本文仅用于知识普及与信息参考，不构成投资建议。具体投资回报率因地段、物业状况、贷款条款、市场变动等因素而异。做出投资决策前，请咨询持牌房地产专业人士、贷款顾问或注册会计师。
👋 我是 Aaron，一名在渥太华长期服务的房地产经纪。如果你正在考虑买一套投资物业，又不知道该怎么看是否“划算”，欢迎随时找我聊聊。我用真实数据、清晰逻辑，帮你搞懂房市，选对房子！
