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【出租房投资Tips】出租房报税省钱攻略!哪些费用可以抵扣?

2023年10月7日

讀畢需時 3 分鐘

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作为房东,出租房带来的收入虽然让你笑开花,但一到报税季,头就大了?别担心!


今天我们就来聊一聊出租房报税时,哪些费用可以合法抵扣,以及如何通过合理的税务规划帮你省下大笔钱。




费用抵扣全攻略:线性支出 vs 资本支出


在报税时,所有出租房相关的支出主要分为两类:线性支出资本支出。搞懂这两类支出后,你就能轻松理清哪些费用当年可以直接抵扣,哪些是分年摊销的。




1. 线性支出:直接抵扣!


线性支出指的是那些和日常经营维护有关的费用,这些费用可以在同一年内 全额抵扣。也就是说,当年花了,当年就能从你的租金收入中扣除,减少应纳税额。具体包括:



  • 物业管理费:如果你有聘请物业经理或代理公司帮你管理出租房,这些管理费用都可以抵扣。

  • 修理和维护:房屋的小修小补,比如修水管、换灯泡、补墙等日常维护的费用可以直接抵扣(注意,不包括大规模翻新或增值改造)。

  • 保险费:房屋的保险费用,包括出租房专用保险,可以100%抵扣。

  • 市政物业税:每年交的地税完全可以用来抵扣。

  • 水电和其他公共服务费:如果这些费用是你作为房东支付的,而不是租客支付的,记得也要报上来。

  • 贷款利息:这可是个大头!如果你用贷款购买出租房,贷款利息 部分是可以用来抵税的。不过记住,只有利息部分能抵扣,本金部分不能。

  • 广告费:为了出租房屋所做的广告宣传费用,比如租房网站、广告设计费用等,都是可以抵扣的。



2. 资本支出:分年抵扣!


资本支出通常指的是那些大额的、为房屋增值或改进的支出。比如更换屋顶、大规模翻新房子、或者新增固定资产。这类支出不能一次性抵扣,而是作为资本成本,通过折旧的方式分年摊销。



  • 建筑物改造:像翻新厨房、浴室或更换地板这样的改造,属于资本支出,需要按折旧率逐年在税表中摊销。

  • 设备与大件物品:如果你为出租房购置了大件家具、家电(如冰箱、洗衣机等),这些同样作为资本支出,通过多年摊销来抵扣,而不是一次性全额抵扣。


资本成本的折旧使用CCA(资本成本补贴)来进行摊销。不同类别的资产折旧率不同,一般来说,房屋的建筑物部分折旧率是4%,而家具等其他物品的折旧率通常在20%左右。合理使用CCA能帮助你平衡当年的应税收入。




如何省税?实用技巧!


  • 区分开线性支出和资本支出:不要把大修和小修混为一谈!小修小补算线性支出,可以当年抵扣;而大改造则要走资本支出分年抵扣路线。

  • 最大化贷款利息抵扣:利用贷款购买房产,贷款利息可以抵税。确保每年报税时准确计算利息部分。

  • 合理利用 CCA:对于资本支出,要根据不同类别合理使用折旧率。别着急一次性折旧太多,分年抵扣有时候能更好地平衡你的税务负担。



总结一下:


  • 线性支出(物业费、水电费、保险费等)可以直接抵扣当年的收入,帮你减少应缴税款。

  • 资本支出(房屋改造、大件物品等)需要通过CCA折旧逐年抵扣,长远省钱。



我是 Aaron,渥太华的地产经纪!如果你对出租房报税有任何疑问,或者想了解更多出租房省钱小技巧,随时联系我!让我们一起帮你打理好房产,同时合理避税,收益最大化!



2023年10月7日

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